时间:2014-01-26 18:39 - 已阅:[]次
受华尔街金融风暴和信贷危机的影响,纽约办公楼的空置率和“烂尾楼”数目上升。其中,曼哈顿办公楼空置率2008年11月上升了10.9%。
专家认为――“房产价格只涨不跌”的假定会给社会经济带来严重危害
由次贷危机演变而来的金融危机还在肆虐,作为“罪魁祸首”的美国房地产业处境依然艰辛,但并不能就此将西方国家房地产业一棍子打死。事实上,很多西方发达国家一直追求“居者有其屋”的目标,而该思路依然是其他国家学习的参照物。
历尽风雨的西方大国,其住房政策已相对成熟。在以美国为主的主要发达国家,无论是自有住房率还是平均住房面积,都达到了一个相当高的水平。
美国
向“所有者社会”迈进
本报综合报道 作为“美国梦”最重要的标志,美国的房地产业从上世纪40年代起,在政府推动下努力实现着“居者有其屋”的目标。但从2006年中期开始,持续升温的美国房地产市场开始降温,潜在风险也开始逐渐暴露。
房产与城市化如影随形
回顾美国半个多世纪的发展,城市化就是以房地产业发展为重要动力的城市扩大化和“后城市化”(即所谓郊区化和大都市区化)过程。
从统计看,20世纪美国有两次人口迁移高潮:第一次是20世纪30年代到60年代初,人口大规模地从乡村向城市迁移;第二次是20世纪60年代末到90年代,由于城市交通、污染和犯罪等原因,城市人口又从中心城向四周都市化的郊区迁移。因此,美国房地产市场实际是由中心城市(Central cities)、郊区和非大都市区域这三大市场组成。
美国城市化每一次大的阶段性变化,显然都与房地产业发展紧密相关。如早期移民的土地购买和租约;20世纪初合同建造房屋和预制房屋;大萧条前的保险公司开发城市公寓以及家庭住房抵押贷款的盛行;二战后的VA(退伍军人管理局)住房贷款担保计划和“莱维敦”式廉价住房;1977年的CRA(社区再投资)法案鼓励金融机构对中低收入地区发放住房开发、重建和消费贷款,等等,都为美国的城市化以及“后城市化”的推进提供了动力。
政府促进私人拥有住房
通过诸如《社区再投资法》等法律帮私人,尤其是低收入人群购置住房;并为私人购买住房提供大量财政补贴。
美国自住房的比率过去30年来稳中微升,但始终在63%到65%间徘徊,直到布什上任后的前几年开始新一轮冲刺。2005年,达到69.1%的历史新高。布什最钟爱的口号是建设一个“所有者社会”,鼓励私人拥有住房是这个“所有者社会”的一个重要基石。
这背后,政府在鼓励私人拥有住房方面的确起到了重要作用:成立房利美、房地美、吉利美三大政府支持的抵押贷款机构;通过诸如《社区再投资法》等法律帮私人,尤其是低收入人群购置住房;并为私人购买住房提供大量财政补贴。
在这样一个社会大环境下,低收入人群自然会不顾自己的经济实力,心甘情愿当“房奴”。隶属于政府的联邦住房管理局从1934年开始,已经帮助上百万的低收入家庭实现了买房梦。
政府对市场的干预很少
在房产市场上,政府与所有其他业主一样,也是一个普通业主,遵守同样的游戏规则。
美国是土地私有制国家,房产市场完全按市场规律运作,政府对市场的干预很少。在房产市场上,政府与所有其他业主一样,也是一个普通业主,遵守同样的游戏规则。在与房产管理有关的政府职能中,政府一是管规划,通过规划规定每一块土地用途,建筑类型、高度、密度,进行土地管制;二是管理房地产业从业人员,主要是通过房产经纪人和销售人员的考试发牌制度和房产估价人员的发牌制度规范房产市场;三是依法征税;四是为公众利益行使警察权力。
政府对土地的管辖权力主要包括如下几方面:首先,政府向土地所有者征收地税。在纽约等美国主要城市,随处可以见到一些没人住的破败房屋(称为弃屋),这许多是因为地税太重,业主无力负担而主动放弃产权的“祖屋”,最后这些土地将被收归国有。其次,为了公众利益征用土地时,在与业主谈判无法达成协议的情况下,政府可向法庭申请强制征用。
房地产降温致次贷危机
政府支持房地产业繁荣的同时,却也放松了监管,让金融界“创造”了一系列依附房产价值的、打包销售的债券等“价值符号”,进而引发了日益蔓延的金融危机。
2000年以来的美国房地产持续繁荣,持续的利率下降自然“功不可没”。到2003年6月,联邦基金利率降低到1%,联邦基金利率达46年以来的最低水平。低利率政策使美国房地产市场有了过度宽松的金融环境,这使得美国的次级抵押贷款市场迅速发展。
从2006年中期开始,次级抵押贷款的还款利率大幅上升,购房者的还贷负担大为加重,潜在风险也开始逐渐暴露。由于房价走低,当借款人无力偿还、银行把房屋出售时,但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款和利息,甚至都无法弥补贷款额本身,这样银行就会在贷款环节中出现亏损。
于是,“次贷危机”爆发。
下图:2008年6月,美国加利福尼亚一栋售价180万美元的房子前,一家房地产公司的一名工作人员跳跃着展示“买一套送一套”的广告牌。
该房地产公司近日刊出广告,称买下公司开发的一处价值160万美元的房子,可获赠一套价值40万美元的四卧室住宅。
英国
近七成人有房产
本报综合报道 目前,英国居民中有近70%的居民拥有自有住房产权,另外30%的居民租赁住房:其中,20%的居民从当地政府租赁公有住房、10%的居民租住私人房屋。
1980年,撒切尔政府开始通过公房出售的方式,改革原有的公房使用制度。当年《住房法》规定:凡租住公房的住户有权优先、优惠购买其所住的公房,即“优先购买权”政策。“购买权”条款规定:租住公房的住户,住满两年后即有权以优惠折扣价格购买所住的公房。优惠折扣起点为房价的30%。此项“购买权”政策,吸引了大量租户购买公房,是英国居民住房自有率大幅度提高的重要因素。
当然,金融业也扮演着很重要的角色。20世纪90年代中期前,各地有众多的住房信贷合作社,为参加住房信贷储蓄的居民提供贷款。购房者通常可贷到房价90%的购房款,有的还能贷到100%的购房款;还款期一般为20年~25年。在还本付息期间,如申请抵押贷款的购房者发生失业等特殊情况而不能按时付款时,银行一般都给予一定的还款宽限期,在此期限内可只付息不还本。
2007年8月,布朗政府推出公屋冲击计划。布朗内阁表示,英国政府有责任建设更多的公屋来冲击市场,将那些买不起房子的中等收入的白领、技术工人以及低收入人群解救出来。
法国
无房居住可告官
本报综合报道 法国的主要经验之一是“我住城堡,让穷人也有房住”。政府住房政策核心是鼓励中高收入家庭买房,帮低收入家庭租房,使不同收入群体能得到与收入水平相适应的住房。目前,法国房屋总数为2650万套(2007年的数据),其中拥有自住住房的所有权人比例是57%。在43%的租户中,24.7%承租私人房屋,18.6%承租公共房屋。
2007年1月17日,法国通过“可抗辩居住权”法案,承诺增加住房建设投入,在法国基本实现人人有房住。法案同时规定,国家保障合法居民的住房权,居民可通过法律手段维护自己的住房权。该法案规定,政府应满足低收入者、无家可归者等人士对由政府补贴的社会住房的需要。
从2008年12月1日起,在住房申请没有收到满意答复的情况下,5类住房困难户(无房户、将被逐出现住房者、仅拥有临时住房者、居住在恶劣或危险环境中的人、与未成年子女同住且住房面积不达标的人)可向主管部门要求解决住房问题,如问题得不到解决,可向行政法院提起诉讼。从2012年1月1日起,“可抗辩居住权”将向更大范围的人群开放。
由于住房价格昂贵,法国很少有人全部靠自己的钱买房,几乎全部依靠银行贷款。目前法国住房贷款主要有三种,分别是市场利率贷款、住房储蓄贷款和零利率贷款。零利率贷款是政府为进一步刺激住房市场,于1995年开始实行的。
专访著名经济学家易宪容
美国房地产:
不与GDP“挂钩”
本报讯 在次贷发展为金融危机后,美国房产业处境艰难并备受争议。美国20座主要城市的房价全面下跌,整体跌速创历史新高。为获取对美国房产业的理性认识,我们特地采访了中国社会科学院金融研究所的易宪容研究员。
美国住房政策:
生产人民买得起的住房
广州日报:房地产对经济发展起巨大拉动作用,甚至成为许多国家的支柱产业,美国的房产业是否也为了GDP增长?
易宪容:从美国政府房产市场的宗旨与观念看,保障绝大多数居民的基本居住条件是政府的责任。尽管美国的土地私有,但是美国房产政策不是为GDP增长,不是为政府财政收入的增加,而是为保证美国居民基本住房权利,是为了改善绝大多数居民的住房条件,生产人民买得起的住房。
对于这一点,美国不仅用法律的方式把该宗旨制度化,即《住宅法》的宗旨就是要生产安全舒适、绝大多数居民买得起的住房,而且“住房和城市发展部”也是为落实美国《住宅法》宗旨而设。可见,尽管美国的富人很多,但是美国房产市场就是为保证每一个居民基本居住权利的市场,就是美国居民真正的住房消费的市场。
其实,个人持有住房,并非仅是中国人的偏好,而是由当地房产市场的发展、房价高低、居民收入水平等因素决定。如果房价低、居民收入水平合适,加上政府的帮助,任何地方的居民都具有自己购买的偏好,都能在个人努力下选择适合自己的居住方式。美国的房产市场经过几百年发展,尽管美国人口自由迁移十分便利,租房市场也十分发达,但美国居民自有住房拥有率仍然是很高的,而且在一些发达市场国家还要比美国高。
次贷危机:
假设“房价只涨不跌”
广州日报:但美国房地产泡沫最终导致了次贷危机,应该怎么看这个问题?
易宪容:次贷危机之所以产生,“房地产价格只涨不跌”的假定“功不可没”。可以说,美国次贷危机,如果没有“房产价格只涨不跌”的假定,那么次贷市场的各种产品根本无法推出,即使推出也没市场需求。
比如,若没有这个假定,商业贷款银行也就不可能设计出那么多高风险按揭贷款利率品种,借钱人也不会把住房按揭当作“提款机”而进入住房市场,住房按揭贷款证券化产品也就没有相应市场需求,住房按揭证券化产品更不能够衍生工具化等等。
而实际上,市场价格永远在波动,否则就没有市场价格可言。既然市场价格是波动的,那么谁有理由假定某种商品的价格会只涨不跌呢。既然市场的价格没有只涨不跌,房产作为一个市场,它的价格同样也是不可能只涨不跌。只不过,由于房产生产的周期性及产品的特殊性,它的价格上涨与下跌波动幅度会长一些,上涨或下跌的时间会久一些而已。
从美国次贷危机事件可以看到,“房产价格只涨不跌”假定不仅不成立,也会给社会经济带来严重危害。当美国房产市场的价格一向下调整时,美国次贷市场许多金融风险都暴露无遗了。